الحق في الملكية واحد من الحقوق الطبيعية اللي اتولد بيها الإنسان ولا يمكن لشخص حرمانه منها، الحقيقة الحق في الملكية هو أحد أهم الأسس اللي قامت عليها الحضارة الحديثة وما صاحبها من تطور .
وإذا تكلمنا عن الحق في الملكية كحق طبيعي فالحق في السكن هو أحد حقوق الانسان وفي مصر الحق فيالملكية و السكن مرتبطين ببعض بصورة كبيرة لأن بالنسبة لقطاع واسع من الناس السكن بيكون أحد صور الاستثمار الآمن لمدخراتهم.
في تقديرات لقيمة الثروة العقارية في مصر تتجاوز ال 100 تريليون جنيه وده رقم ضخم جدا جدا , لكن الثروة دي هي ثروة ضائعة لأن معظمها ثروات غير مسجلة وبالتالي التصرف فيها والتعامل الرسمي عليها معطل و بيكون التعامل عرفي وغير رسمي وبالتالي اصحاب هذه الثروات مش مستفيديدن بيها .
في أسباب كتير لتعطل الثروة العقارية و عدم تسجيلها
أهمها التعقيدات الإجرائية والقانونية لعملية التسجيل
السبب التاني المهم وجود مخالفات كبيرة في المباني
والتالت الفساد العميق المتجذر في المحليات واللي اتحول لأمر واقع.
مع استمرار الإسكان الغير رسمي تحولت الثروة العقارية لمستعمرات من العشوائيات غالبيتها مخالف، والمخالفات تتراوح ما بين مخالفات تهدد السلامة الإنشائية زي ما شفنا عمارات بتميل على بعض و عمارات بتنهار و عمارات تتسبب في سقوط أو تصدع عمارات ملاصقة لها، بالإضافة لده الضغط على شبكات الصرف والمياه وبالتالي انهيار المرافق في اكتر من مكان.
المشكلة بتكون أكبر في الريف لإن بيحصل بناء على الأرض الزراعية و ده مفهوم في ظل تفتيت الرقعة الزراعية وإن الأرض أصبحت غير ذات جدوى اقتصادية في حال زراعتها مقابل تبويرها و تحويلها لسكن لكن اللي بيحصل إن بيتم عمل مرافق عشوائية من صرف ومياه ده يؤدي لتلوث المياه الجوفية وعلشان كده بنلاقي انتشار لأمراض الكلى في المناطق دي .
وبعيدا عن الخوض في السياسات الاشتراكية اللي أدت لتغول البيروقراطية و تفتيت الأراضي و تعقيد عملية التسجيل.. الحكومة حاليا أصدرت قانون للتصالح في مخالفات البناء، والقانون دة نظريا يقدر يساهم في فك القيود على الثروة العقارية و إطلاق القيمة الكامنة فيها
لكن القانون فيه عدة مشاكل من وجهة نظرنا .
أولا: ترك للمحافظين و اللجان المشكلة من المحافظة تحديد أسعار متر التصالح و شفنا إن حصل تغيير و تخفيض للأسعار دي أكتر من مرة و ده دليل على عدم دقة التسعير .
ثانيا: القانون رغم أنه بيسمح بتقسيط المخالفة على 3 سنوات لكن حدد نسبة كبيرة كدفعة مقدمة لإجراء التصالح.
ثالثا: القانون يتطلب إجراءات وخطوات عديدة للتصالح .
رابعا: القانون ماساهمش في حل مشكلة تسجيل ملكية العقارات بالعكس عقدها اكتر .
رغم كل التعديلات اللي الحكومة اقرتها على القانون ومنح أكثر من مهلة للتصالح بالإضافة لتخفيض قيمة المتر في التصالح كنوع من التجاوب مع الشكاوى و تيسير على المواطنين و إعلان الحكومة توجيه 65% من الحصيلة لتطوير البنية التحتية لكن احنا شايفين إنه من الأفضل أن يتكامل القانون مع منظومة الضرائب لعقارية و الشهر العقاري .
اولا : يتم تحديد أسعار امتار التصالح بناء على القيمة الإيجارية للعقار اللي بيتدفع عليها الضريبة العقارية، ده كان
1-هيخلي أسعار التصالح أكثر عدالة لأنها الأسعار الأقرب للقيمة الحقيقية.
2- حيعمل تكامل بين قواعد بيانات المحافظات و بين الضرائب العقارية اللي بدوره يقلل التهرب الضريبي من الضرائب العقارية .
ثانيا : إن يتم دفع جدية تصالح في حدود 10-15% من قيمة المخالفة و تقسيط الباقي مع الضرائب العقارية لمدد أطول مع منع التعامل على العقار لحين الانتهاء من سداد قيمة التصالح ده من شأنه تسهيل التصالح على عدد أكبر من المواطنين لإن في كتير بيشتكوا من تدبير المبالغ المقررة لجدية التصالح وضمان تحصيل الضريبة العقارية كمان.
ثالثا: تبسيط الإجراءات المطلوبة للتصالح و بدلا من مخاطبة الشهر العقاري بعدم تسجيل أي عقار إلا بعد الحصول على شهادة بعدم وجود مخالفات، فكان الأفضل هو إلغاء رسوم التسجيل على العقارات التي تم التصالح فيها و التسجيل التلقائي للعقارات التي تم التصالح عليها.
رابعا: الحكومة عندها حصر بالمخالفات وده يتطلب إن يكون في قاعدة بيانات متاحة للاستعلام عن المباني اللي تم التصالح عليها أو اللي لسة عليها مخالفات وده هيقلل التعامل على عقارات مخالفة بالإضافة لتقليل التزاحم في المكاتب الحكومية في وقت لسة ينعاني فيه من فيروس كورونا.
خامسا: فساد المحليات اللي تسبب بصورة كبيرة في مستعمرات العشوائيات و الحجم المهول من المخالفات نتيجة المركزية و بالتالي لابد من العمل الجدي على التحول للامركزية بصورة فعالة وكلنا شفنا إن فساد المحليات المرتبط بالمركزية تكلفته وضرره للوطن والمواطنين أكبر بكتير من اللامركزية.
سادسا: لضمان التحول للامركزية بصورة فعالة فلابد التحول في الضريبة العقارية إنها تكون ضريبة محلية تقدر عائدتها تحقق جزء من الاستقلال المالي للوحدات المحلية المختلفة.
سابعا : الإدارة المحلية اللامركزية وجود مجالس محلية منتخبة يقدر يقلل من وجود مخالفات جديدة بالإضافة إنه يضمن نقل صورة صحيحة و تمثيل حقيقي للوحدات المحلية المختلفة وأولويات سكانها ساعتها مش هنلاقي تعديلات متتالية للقوانين اللي بتصدر و تسبب بلبلة و ضغط على المواطنين زي ما حصل في قانون التصالح.